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전세 사기로 인해 살고있는 건물의 경매 후 낙찰자가 잔금 처리중이며 이번주에 만나서 월세로 돌려서 계속 살건지 나갈건지를
낙찰자가 잔금 처리중이며 이번주에 만나서 월세로 돌려서 계속 살건지 나갈건지를 결정해야하는데요 잔금처리가 끝나고 새 집주인의 대금납부가 끝이나고 월세 계약서를 작성 + 최우선변제금수령을 하고나면이미 사기물건이 아니게되는거라 임차권 등기가 의미가 없게되는건가요?현재 상황과 문의사항1. 임차권등기 설정 아직 안함 (안될수도있음)2. 1번 연장했던 전세대출금이 10월 만기3. 내년에 타지역으로 이사 예정이라 8개월정도 남은 상황이고 다른 집으로 이사가기 애매함 ( 8개월짜리 월세 세입자를 구하는 집이 잘없을것이므로)4. 남은 대출금 4천, 최우선변제금 2천정도 그 차액인 2천을 해결하는 방법 중 가장 좋은 방법이 궁금합니다(차액 2천에 대해서는 상환 유예 불가능하다고 은행에서 답변 받음. 다른 신용대출을 받아야한다고 답변받음)5. 새 집주인이 세입자들의 전세금을 해결해줄지 아닐지 확인하는 방법6. 당장 내일 새 집주인과 계속 거주 여부에 대해 논의해야하는데 해야될 행동이 뭐가 있나요? 
신규 집주인과의 "월세 전환" 시 임차권 등기 효력 문제
"최우선변제금 수령 후 임차권 등기 의미 상실?" → ❌ 아닙니다.
최우선변제금은 전세금을 우선적으로 변제받는 권리일 뿐, 임차권 등기는 계속 거주할 권리(대항력)를 보장합니다.
월세 계약서 작성만으로는 대항력(제3자에게 주장할 권리) 이 생기지 않습니다.
→ 반드시 임차권 등기를 완료해야 세입자 보호가 가능합니다.
신규 집주인이 최우선변제금을 지급했더라도, 임차권 등기를 미설정하면 추후 퇴거 요구 시 법적 보호받기 어렵습니다.
2. 신규 집주인의 "전세금 변제 의지" 확인 방법
신규 집주인이 세입자들의 전세금을 해결해줄지 판단하려면:
낙찰 결과 공고문 확인:
경매 법원에서 발급한 「낙찰결정문」 에 "기존 임차권 존중" 조항 포함 여부 확인.
직접 서면 요청:
"기존 임차권 인정 및 최우선변제금 지급 약정서" 작성을 요청합니다.
→ 구두 약속보다 공증받은 문서로 확보해야 안전합니다.
등기부등본 열람:
새 집주인이 소유권 이전등기 시 "임차권 기재" 여부를 등기소에서 확인.
3. 2,000만 원 차액 해결 방안 (대출 잔액 4,000 - 최우선변제 2,000)
은행에서 상환 유예 불가 시, 다음 옵션을 검토하세요:
방법
장점
단점
적합도
신용대출
신속한 자금 조달 가능
금리 부담 ↑ (연 6~10%)
★★★
전세대출 잔액 전환
기존 대출보다 낮은 금리 가능
타 은행 승인 필요, 심사 기간 소요
★★☆
개인 연대보증
담보 없이 가능
보증인 관계 악화 위험
★☆☆
공공기관 지원금
저금리 (e.g., SH공사 전세자금대출)
자격 요건 충족 필요
★★☆
추천 전략:
단기 해결: 신용대출로 2,000만 원 상환 (8개월 기준 이자 약 80~150만 원).
장기 계획: 이사 예정지 공공임대주택 신청 → 저렴한 전세금으로 자금 부담 완화.
4. 내일 신규 집주인과 회의 시 필수 행동 리스트
문서 요구사항 전달:
"기존 임차권 인정 및 최우선변제금 지급 서약서" 작성 요청 → 공증 필수.
거주 조건 명시:
"월세 전환 시 2026년 3월(8개월)까지 계약 보장" 조항 반영 요청.
임차권 등기 협조 요청:
신규 집주인에게 소유권 이전등기와 동시에 임차권 등기를 해줄 것 요구.
비상계획 수립:
만약 신규 집주인이 임차권 인정 거부 시 → 최우선변제금 수령 후 퇴거를 전제로 이사 비용 지원 요청.
⚠️ 5. 임차권 등기 불가 시 대비책 (최악의 시나리오)
만약 임차권 등기가 불가능하다면:
최우선변제금 최대한 신속 수령:
소유권 이전 후 7일 이내에 「최우선변제 청구서」 제출.
이사 비용 협상:
신규 집주인에게 퇴거 보상금 (이사비 + 임시 거주비) 요청 → 서면 합의 필수.
단기 임대주택 탐색:
고시원·월세 사이트에서 8개월 단기 임대 검색 → 보증금 500만 원 미만, 월세 50~70만 원대 가능.
은행과 재협상:
대출 잔액 4,000만 원에 대해 일시 상환 유예 요청 (이사 기간 명시).
종합 권고: 당장 실행해야 할 3가지
임차권 등기 시도: 내일 바로 등기소에 임차권 등기 가능성 문의 (소유권 이전 전까지 가능 여부 확인).
신규 집주인과 서면 약정: "최우선변제금 지급 + 8개월 월세 거주 보장" 내용 공증.
차입금 조달 계획 수립: 신용대출 승인 여부 확인을 위해 은행 방문 예약. image
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